Dört kuşak, dört gündelik hayat
Boğaz kıyısı
Baltalimanı ve Rumelihisarı’ndan Emirgan, İstinye, Yeniköy, Tarabya, Kireçburnu, Büyükdere, Sarıyer Merkez ve Rumelikavağı’na. Kıyıyı her gün yaşamakla manzarayı pencereden görmek ayrı şeylerdir; ilanlardaki “Boğaz” kelimesi ikisini de anlatabilir. Konut çoğunlukla eski apartman, az sayıda müstakil ev ve yalı. Boğaziçi Kanunu kapsamındaki bu alanda yapılaşma ve büyük tadilat sıkı izne bağlıdır; tescilli yapılarda onarım koruma kurulu iznini gerektirir. Bir evi “yeniden yaparım” diye almadan önce neye izin verildiğini öğrenin.
Sırtlar ve iç mahalleler
Ferahevler, Cumhuriyet, Çamlıtepe, Darüşşafaka, Kocataş, Kazım Karabekir Paşa, PTT Evleri, Çayırbaşı, Pınar, Poligon, Reşitpaşa, Yeni Mahalle. Kıyıya yakın ama kıyıda değil: apartman, site ve kooperatif konutları ağırlıkta. Tanınmış semt adı ile resmî mahalle burada en sık ayrışır: “Tarabya” diye anlatılan bir ev Ferahevler’de, “İstinye” diye anlatılan bir ev Poligon’da olabilir. Tapudaki mahalleyi ayrıca öğrenin.
Maslak–Ayazağa çevresi
Maslak, Ayazağa, Huzur, Fatih Sultan Mehmet. Rezidans, site içi daire ve ofisin iç içe geçtiği kuşak; M2 metrosu, otoyol bağlantıları ve kampüsler gündelik hayatı belirler. Aynı binada konut ve işyeri bulunabilir; bağımsız bölümün tapudaki niteliğini (mesken mi, işyeri mi) kontrol edin. Aidat ve ortak tesis giderleri burada kararın büyük parçasıdır.
Kuzey: orman ve Karadeniz köyleri
Bahçeköy Merkez, Bahçeköy Kemer, Bahçeköy Yeni, Zekeriyaköy, Kumköy (Kilyos), Uskumruköy, Demirciköy, Gümüşdere, Kısırkaya, Rumelifeneri, Garipçe ve Maden. Bahçeli müstakil ev, site içi villa, arsa. Hafta sonu kurduğunuz hayali sıradan bir hafta içi sabahıyla sınayın: okul, iş ve alışveriş yönünüz nereye? Ev, bahçe ve arsa aramalarını en baştan ayırın; arsada imar durumu belediyeden ayrıca öğrenilir.
Konut tipleri ve sorduracakları
Eski Boğaz apartmanı
Nerede yoğun: Kıyı kuşağı
İlk sorulacak: Bina yaşı ve deprem durumu, tadilat izni, otopark
Site içi daire
Nerede yoğun: Sırtlar, Maslak çevresi, kuzey
İlk sorulacak: Yönetim planı, aidat kalemleri, ortak alan bakımı
Rezidans
Nerede yoğun: Maslak–Ayazağa
İlk sorulacak: Aidatın içeriği, hizmet sözleşmesi, mesken/işyeri niteliği
Kooperatif konutu
Nerede yoğun: Sırtlar
İlk sorulacak: Tapu kat mülkiyetine geçmiş mi, ortak alanların payı
Müstakil ev / villa
Nerede yoğun: Kuzey, kıyıda az sayıda
İlk sorulacak: Arsa ve imar durumu, ruhsat–iskân uyumu, bahçe bakım yükü
Yalı
Nerede yoğun: Kıyı
İlk sorulacak: Tescil durumu, koruma kurulu kararları, rıhtım ve deniz yapıları
Metrekareyi doğru okumak: net ve brüt
İlanlardaki iki rakam farklı şeyleri ölçer.
- Net alan: bağımsız bölümün iç duvarları arasındaki kullanılabilir alan. Kolonlar, tesisat boşlukları gibi kullanılamayan yerler sayılmaz; balkon ve teraslar da net alanın dışında tutulur.
- Brüt alan: duvarlarla birlikte ölçülen alan; “genel brüt” denince buna ortak alanlardan (merdiven, giriş, sığınak gibi) düşen pay da eklenir.
Site ve rezidanslarda ortak alan büyüdükçe net ile brüt arasındaki fark açılır. İki evi karşılaştırırken aynı ölçüyü kullanın; mümkünse onaylı mimari projedeki net alanı görün. Balkonu, terası ve bahçeyi ayrı satır olarak not edin.
Aidat: ne öderseniz neyi alırsınız
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kat maliklerince eşit, diğer ortak giderler (bakım, onarım, sigorta, asansör ve kalorifer gibi tesislerin işletmesi, yönetici ücreti) arsa payı oranında paylaşılır; yönetim planı ya da malikler kurulu kararıyla farklı bir paylaşım kararlaştırılabilir. Bir ortak alanı kullanmamak ödeme yükünü kaldırmaz.
Almadan önce yönetimden isteyin:
- son on iki ayın gider dökümü ve aidatın kalemleri,
- yönetim planı ve son malikler kurulu kararları (büyük onarım, güçlendirme, ek ödeme kararı var mı),
- satıcının birikmiş aidat borcu olmadığına dair yazılı bilgi.
Satın alma: adım adım
- Evi ve sokağı görün: günün farklı saatinde, mümkünse bir hafta içi sabahı.
- Belgeleri inceleyin: tapu kaydı, takyidatlar (ipotek, haciz, şerh), onaylı proje, yapı ruhsatı, iskân, imar durumu. Ayrıntı: SSS · tapu.
- Ön anlaşmayı yazıya geçirin: kapora tutarı, amacı, süresi ve iade koşulu. SSS · alırken.
- Masrafları toplayın: tapu harcı (alıcı ve satıcı ayrı ayrı öder), döner sermaye, hizmet bedeli, varsa kredi ve ekspertiz.
- Tapu randevusu: başvuru Web Tapu üzerinden yapılır; satış tapu müdürlüğünde tamamlanır. Gerçek satış bedelini beyan edin.
- Teslimden sonra: DASK poliçesi, elektrik, su ve doğalgaz aboneliklerinin devri, yönetime yeni malik bildirimi.
Bu sayfa adımları tanıtır; hukuki ve vergisel durumunuz için ilgili kurumdan güncel bilgi alın.
Yabancı alıcıysanız
- Türkiye’de taşınmaz almak için ikamet izni gerekmez; vergi numarası gerekir.
- Yabancı gerçek kişilerin alımlarında tapu işleminden önce lisanslı bir kuruluştan değerleme raporu istenir.
- Askerî yasak ve güvenlik bölgelerinde yabancılara satış yapılamaz; bu kontrolü tapu müdürlüğü yapar.
- Ev almak, ikamet izni almak ve vatandaşlık başvurusu üç ayrı süreçtir. Değer eşikleri ve belge listeleri zaman içinde değişebilir; başvurmadan önce Göç İdaresi e-İkamet ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü sayfalarından güncel koşulları öğrenin.
Sık sorulan sorular
İlandaki semt adı ile tapudaki mahalle aynı mı?
Her zaman değil. Sarıyer’de tanınmış semt adı (ör. Tarabya, İstinye) ile resmî mahalle (ör. Ferahevler, Poligon) sık ayrışır; tapudaki mahalleyi ayrıca öğrenin.
Net ve brüt metrekare arasındaki fark nedir?
Net alan iç duvarlar arasındaki kullanılabilir alandır, balkon ve teras dahil değildir. Brüt alan duvarları, genel brüt ise ortak alanlardan düşen payı da kapsar.
Aidatı kim, nasıl paylaşır?
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; diğer ortak giderler arsa payı oranında paylaşılır. Yönetim planı farklı bir paylaşım öngörebilir.
Boğaz kıyısında ev alıp yeniden yapabilir miyim?
Boğaziçi Kanunu kapsamındaki alanda yapılaşma ve büyük tadilat sıkı izne bağlıdır; tescilli yapılarda koruma kurulu izni gerekir. Almadan önce neye izin verildiğini öğrenin.
Yabancılar Sarıyer’de ev alabilir mi?
Askerî yasak ve güvenlik bölgeleri dışında evet; tapu işleminden önce lisanslı değerleme raporu istenir. İkamet izni gerekmez.