Sık sorulan sorular

Evet. Ofisim Ferahevler'de, Aydın Sokak No: 4/2'de. Ferahevler ve Tarabya'daki satılık ve kiralık daireleri yakından takip ediyorum. Güncel ilanlara Sahibinden mağazamdan bakabilir ya da aradığınızı WhatsApp'tan yazabilirsiniz; uygun bir daire çıktığında sizi ararım.

Talep formunu doldurun. Kriterlerinize uyan bir ev çıktığında, ilana düşmeden önce sizi ararım.

Tapu kaydında ipotek, haciz, şerh ya da beyan olup olmadığına; mülkün kat mülkiyetli mi kat irtifaklı mı olduğuna ve iskânı (yapı kullanma izni) bulunup bulunmadığına bakılır. Satıcıdan güncel tapu kaydını isteriz; imar ve iskân durumunu belediyeden de kontrol ederim.

Kat irtifakı, bina tamamlanmadan önce projedeki bağımsız bölüm üzerindeki haktır. Bina bitip iskân alındığında kat mülkiyetine geçilir. Kat mülkiyetli ve iskânlı bir daire, hem konut kredisi hem de ileride satış açısından daha rahattır.

Banka evi ekspertize gönderir ve krediyi genellikle ekspertiz değerine göre verir. İskânı olmayan ya da projesine aykırı eklenti içeren evlerde kredi çıkmayabilir. Evi bağlamadan önce bankanızdan ön onay almanızı öneririm.

Kapora, iki tarafın anlaştığını gösteren küçük bir ödemedir. Mutlaka yazılı ve imzalı olsun; tutar, tapu tarihi ve taraflardan biri vazgeçerse ne olacağı yazılsın. Asıl bağlayıcı olan tapudaki satıştır; satış vaadi sözleşmesi ancak noterde yapılırsa geçerlidir. Büyük tutarları tapu günü, banka üzerinden ödemek en güvenlisidir.

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre satışta hizmet bedeli toplamda satış bedelinin %4'ünü (alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı en fazla %2), kiralamada bir aylık kira bedelini geçemez; bunlara KDV eklenir. Hizmetten önce yazılı yetkilendirme sözleşmesi imzalanır.

Taşınmaz ticaretiyle uğraşanların Ticaret Bakanlığı'ndan yetki belgesi alması zorunludur. Çalışacağınız kişiye yetki belgesi numarasını sorun. Benim yetki belgesi numaram 3405308.

Önce mülkü yerinde görürüm. Beklentinizi ve takviminizi konuşur, semtteki güncel ilanlara bakarak gerçekçi bir fiyat belirleriz. Aramak ya da WhatsApp'tan yazmak yeterli.

Konum, manzara, kat, imar ve mülkün durumu fiyatı çok değiştirir. Bu yüzden internetteki ortalamalar yerine yerinde görerek fiyat konuşmayı tercih ediyorum. Talep formunda "Satmak" seçip bilgi bırakabilirsiniz.

Kimliğiniz ve geçerli bir DASK poliçesi temel belgelerdir; tapu müdürlüğü işleme göre başka belge de isteyebilir. Tapu randevusu Web Tapu'dan ya da tapu müdürlüğünden alınır, harçlar işlemden önce ödenir. Süreci baştan sona birlikte takip ederiz.

Evet. Kira sözleşmesi yeni malike geçer. Yeni malik evi kendisi ya da yakınları için kullanmak isterse, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra tahliye davası açabilir (TBK 351). Kiracıyla baştan açık konuşmak satışı kolaylaştırır.

Evet. İlana tıklanıp tıklanmayacağını çoğu zaman ilk fotoğraf belirler. Gün ışığında, ışıklar açıkken çekilmiş düzgün fotoğraflar ilk izlenimi değiştirir. Sitedeki ücretsiz Işık Stüdyosu ile karanlık çıkan fotoğrafları aydınlatabilirsiniz.

Evet. Fotoğraflarınızı yükleyip aydınlatabilir, indirip istediğiniz yerde kullanabilirsiniz. Fotoğraflar hiçbir sunucuya gönderilmez; işlem telefonunuzun ya da bilgisayarınızın içinde yapılır.

Yenilenen kira dönemlerinde artış, önceki 12 ayın TÜFE ortalamasındaki değişimi geçemez (TBK 344). Bu sınır konut ve işyeri için aynıdır. Yasal oranı ve yeni kiranızı kira artış oranı hesaplayıcısı ile hemen görebilirsiniz.

En fazla üç aylık kira bedeli kadar olabilir. Depozito para olarak verildiyse bir bankada vadeli tasarruf hesabına yatırılır; banka bu parayı ancak iki tarafın onayıyla ya da kesinleşmiş mahkeme kararı veya icra takibiyle geri verir (TBK 342).

Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, yeni dönem kirası taraflar anlaşamazsa hâkim tarafından; TÜFE, kiralananın durumu ve emsal kiralar dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir (kira tespit davası).

Sözleşme süresi bitince kiracı çıkmak istemedikçe sözleşme birer yıl uzar; ev sahibi sırf süre bitti diye kiracıyı çıkaramaz. Kendisi ya da yakınları için konut gereksinimi, esaslı onarım, yazılı tahliye taahhüdü, kira ödenmediği için bir kira yılında iki haklı ihtar ve on yıllık uzama süresinin dolması gibi yasal yollar vardır.

Kiracı, kiralananı benzer koşullarla kiralayabilecek birini bulabilecek makul süre boyunca kira ödemekten sorumlu olur. Ev sahibinin bu arada tasarruf ettiği ya da elde ettiği gelir bu tutardan düşülür (TBK 325).

Hayır. 1 Eylül 2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Anlaşma olmazsa dava yolu açılır.

Kira bedeli ve artış şekli, depozito, aidat ve giderlerin kime ait olduğu, demirbaş listesi ve teslim günündeki durum yazılmalı. Teslimde evin fotoğraflarını çekip tarihli saklayın. Kirayı elden değil, banka üzerinden ödeyin.

Kiraya veren, evi sözleşme süresince kullanıma elverişli halde tutmakla yükümlüdür (TBK 301). Olağan kullanımın gerektirdiği temizlik ve küçük bakım giderleri ise kiracıya aittir (TBK 317).

Satışta tapu harcı beyan edilen bedelin %4'üdür: alıcı %2, satıcı %2 (492 sayılı Harçlar Kanunu). Beyan edilen bedel, emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Uygulamada taraflar harcın tamamının alıcı tarafından ödenmesini de kararlaştırabilir. Harca ek olarak tapu müdürlüğü döner sermaye ücreti alınır.

Olabilir. Gerçek satış bedelinin altında beyan, sonradan harç farkı ve ceza doğurabilir; alıcı açısından ileride satarken de dezavantaj yaratır. Gerçek bedeli beyan etmek en temiz yoldur.

Tapu harcı, döner sermaye ücreti, DASK poliçesi ve varsa emlakçı hizmet bedeli. Kredi kullanıyorsanız ekspertiz ücreti, ipotek harcı ve banka masrafları da eklenir. Tapudan önce kalem kalem birlikte hesaplarız.

Evet. Zorunlu deprem sigortası (DASK) tapuda alım satım işlemlerinde aranır. DASK yalnızca binayı belli bir limite kadar karşılar; eşya ve limit üstü için ayrıca konut sigortası yaptırılabilir.

İstanbul gibi büyükşehirlerde emlak vergisi değeri üzerinden konutta binde 2, işyerinde binde 4, arsada binde 6'dır. Yılda iki taksitte, Mayıs ve Kasım sonuna kadar ödenir. Yıl içinde satılan mülkün o yılki vergisi satıcıya aittir; alıcı, izleyen yıldan itibaren öder.

Edindiğiniz tarihten itibaren beş yıl içinde satılan gayrimenkulde değer artış kazancı vergisi doğabilir; enflasyon düzeltmesi ve yıllık istisna tutarı hesaba girer. Beş yıldan sonra yapılan satışlarda genel kural olarak bu vergi doğmaz. Satıştan önce mali müşavirinizle kontrol etmeniz iyi olur.

Konut kira gelirinin yıllık istisna tutarını aşan kısmı, izleyen yılın Mart ayında beyan edilir. İşyerini bir şirkete ya da işletmeye kiraladıysanız kiracı stopaj keser. Güncel tutarlar her yıl değiştiği için mali müşavirinize danışın.

İlk adım riskli yapı tespitidir. Bu tespit, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara yaptırılır; maliklerden biri de başvurabilir. Bina riskli çıkarsa sonuç tapuya işlenir ve 6306 sayılı Kanun'a göre süreç başlar.

Riskli yapılarda karar, arsa payının salt çoğunluğuyla, yani yarıdan fazlasıyla alınır. Karara katılmayanların payı için kanunda ayrı bir usul vardır.

6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemler bazı harç ve vergilerden muaftır. Hak sahiplerine Bakanlığın belirlediği şartlarla kira yardımı yapılabilir. Güncel şartları belediye ve Bakanlık il müdürlüğünden teyit etmek gerekir.

Daire payı ve konumu, teslim süresi, gecikme cezası, teminatlar ve proje çizimleri sözleşmede açık olmalı. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Sarıyer'deki dönüşüm projelerini yakından takip ediyorum; müteahhit görüşmelerinde yanınızda olabilirim.

Evet. Boya, seramik ve fayans, tesisat, elektrik ya da marangozluk gerektiğinde, yıllardır tanıdığım ve işine güvendiğim ustalara sizi yönlendiririm. İşi usta yapar; ben doğru kişiyle buluşmanızı sağlarım. WhatsApp'tan yazmanız yeterli.

Boya, zemin, mutfak ya da banyo yenileme gibi iç işler genellikle izin gerektirmez. Taşıyıcı kolon, kiriş ve perde duvarlara hiçbir şekilde dokunulmamalıdır. Dış cephe, balkon kapatma ya da ortak alanlara dokunan değişikliklerde kat maliklerinin onayı, gerekirse belediye izni gerekir.

Temiz boya, iyi aydınlatma, damlayan musluk ya da bozuk kapı kolu gibi küçük tamiratlar ve derin temizlik çoğu zaman en iyi sonucu verir. Büyük harcamalar her zaman karşılığını vermez; yapmadan önce birlikte konuşalım.

ORFO Gayrimenkul'den Faruk Ordu, Tarabya merkezli olarak Sarıyer'in sahil semtleri (Rumelifeneri'nden Emirgan'a), Zekeriyaköy ve Bahçeköy'de satılık ve kiralık daire, villa, arsa ve işyeri için çalışıyor. Ofis: Ferahevler Mah. Aydın Sok. No: 4/2, 34457 Sarıyer / İstanbul. Telefon ve WhatsApp: 0532 695 62 66.

Tarabya merkezli olarak Sarıyer'in tüm sahil semtlerinde, Zekeriyaköy ve Bahçeköy'de satılık ve kiralık konut, arsa ve işyeri için çalışıyorum. Tarabya, Ferahevler, Yeniköy, İstinye ve Hacıosman için semt rehberlerimi okuyabilirsiniz.

Emirgan korusu ve sahiliyle ailelerin sevdiği bir semt. Bahçeli müstakil ev ya da villa isteyenler için Zekeriyaköy, doğaya yakın ve sakin bir yaşam için Bahçeköy tercih ediliyor. Tarabya ve Kireçburnu ise sahil yaşamını gündelik rahatlıkla birleştiriyor.

Tarabya koyu ve marinası, tarihi yalılarıyla Yeniköy, sahil yürüyüş yoluyla Kireçburnu ve küçük koyuyla Kalender deniz kenarında yaşamak isteyenlerin en çok sorduğu semtler. Kuzeyde Rumelikavağı ve Rumelifeneri daha köy havasında.

İstinye, Maslak iş bölgesine ve alışveriş merkezlerine yakınlığıyla işe gidip gelenler için pratik. Emirgan ve Yeniköy de Maslak'a makul mesafede.

Kalender, Tarabya ile Yeniköy arasında küçük bir koyda sakin bir semt. Kireçburnu ve Bahçeköy de gündelik hayatı sakin geçen yerler arasında.