Kira artışından tapu masrafına: Av. Ruşen Ruşenoğlu vatandaşın en çok sorduğu soruları yanıtladı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Bu oranı TÜİK her ay açıklıyor; kiranın yenilendiği aydan önceki ayın oranına bakılıyor. Hesabı da basit: Oran yüzde 30 ise 20.000 TL’lik kira en fazla 26.000 TL olur. Sözleşmede daha yüksek bir oran ya da sabit bir rakam yazıyorsa, yasal sınırı aşan kısım geçersizdir. Daha düşük bir oran yazıyorsa sözleşmedeki oran uygulanır.

Önce şunu bilmek lazım: Kiracı sözleşmeye uydukça sözleşme her yıl kendiliğinden uzar. Yani “süre doldu, çıkın” demek tek başına yetmez. Kanunun saydığı sebepler var: ev sahibinin kendisi ya da ailesi için gerçek bir konut ihtiyacı, esaslı onarım ya da yeniden inşa, kiracının yazılı tahliye taahhüdü, kirayı ödemediği için bir kira yılı içinde iki haklı ihtar almış olması ve on yıllık uzama süresinin dolması. Bir şeyi de özellikle söylemek isterim: Kilidi değiştirmek, suyu ya da elektriği kestirmek gibi yollarla kimse evinden çıkarılamaz. Tahliye ancak icra ya da mahkeme yoluyla olur.

Burada ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekiyor. Bu ihtiyaç ev sahibinin kendisi, eşi, çocukları, anne-babası ya da bakmakla yükümlü olduğu biri için olabilir. Belirli süreli sözleşmede dava, kira döneminin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalı. Dönem bitmeden kiracıya ihtarname gönderilmişse, uygulamada dava bir sonraki dönemin sonunda da açılabiliyor. Evi yeni satın alan kişi ise edindikten sonra bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunursa altı ay sonra dava açabilir. İki durumda da önce arabulucuya gitmek zorunlu. Bir uyarı da ekleyeyim: İhtiyaç gerekçesiyle boşaltılan ev, haklı bir sebep yoksa üç yıl boyunca eski kiracı dışında kimseye kiralanamaz.

Çıkarılabilir, ama çoğu kişinin sandığı gibi tam onuncu yılın sonunda değil. Sözleşme süresinin üstüne on yıllık bir uzama süresi eklenir; bu süre dolunca ev sahibi sebep göstermeden sözleşmeyi bitirebilir. Örneğin bir yıllık bir sözleşme, başlangıçtan itibaren on birinci yılın sonunda bu yolla sona erdirilebilir. Bunun için uzama yılı bitmeden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirim yapmak gerekiyor. Bildirim geç kalırsa sözleşme bir yıl daha uzuyor.

İlk beş yıl içinde kira, TÜFE sınırının üstüne çıkarılamaz. Beş yılı dolduran ya da beş yıldan sonra yenilenen kiralarda ev sahibi kira tespit davası açabilir. Hâkim emsal kiralara, TÜFE’deki değişime ve evin durumuna bakarak hakkaniyete uygun kirayı belirler. Yeni kiranın yeni dönemin başından geçerli olması için dava, dönem başlamadan en az otuz gün önce açılmalı ya da kiracıya bu süre içinde yazılı bildirim yapılmalı. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu. Ne kadar süreceği mahkemenin iş yüküne ve bilirkişi incelemesine bağlı; kesin bir süre söylemek doğru olmaz.

Sorun çoğu zaman tam da burada çıkıyor. Taahhüdün geçerli olması için yazılı olması ve kiracı evi teslim aldıktan sonra verilmiş olması gerekiyor. Sözleşmeyle aynı gün, ev daha teslim edilmeden imzalatılan taahhütler kural olarak geçersiz sayılıyor; çünkü kiracının evi tutabilmek için baskı altında imzaladığı kabul ediliyor. Noterde yapılması şart değil, ama tarih ve imza konusunda tartışmayı önler. Taahhütteki tarih gelince ev sahibinin bir ay içinde icra takibi başlatması ya da dava açması gerekiyor. Bu süre kaçarsa taahhüde dayanarak tahliye istenemiyor.

Depozito en fazla üç aylık kira kadar olabilir. Ev sahibi ancak ödenmemiş kira, fatura ya da kiracının özensiz kullanımından doğan bir hasar varsa kesinti yapabilir ve bu hasarı ispat etmesi gerekir. Olağan kullanımdan doğan eskime için kesinti yapılamaz. Kiracı önce iadeyi yazılı olarak istemeli; sonuç alamazsa arabulucuya, orada da anlaşma olmazsa mahkemeye ya da icraya gidebilir. Depozito kanunun öngördüğü gibi kiracı adına bankaya yatırılmışsa, kira bitiminden itibaren üç ay içinde ev sahibi dava ya da takip başlattığını bildirmezse banka parayı kiracıya geri veriyor. Girişte fotoğraflı bir teslim tutanağı yapılırsa bu tartışmaların çoğu hiç yaşanmaz.

Her şeyi yazıya dökün ve kayıtları kendi gözünüzle görün. Kirada sözleşme ve fotoğraflı teslim tutanağı, satışta tapu kaydı ve resmî şekil, sonradan çıkabilecek sorunların çoğunu baştan önler.

Ben teşekkür ederim, kolay gelsin.